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Ge­bäu­de und Grund­stü­cke be­wirt­schaf­ten Lie­gen­schaft er­wer­ben/ver­wal­ten/ver­äu­ßern

Ar­beits­hil­fe für den Be­reich kir­chen­ge­meind­li­che Lie­gen­schaf­ten

A) S p e z i e l l e The­men­be­rei­che und deren An­for­de­run­gen ( i. d. R. vor­zu­le­gen­de Un­ter­la­gen bzw. In­for­ma­tio­nen)

Grund­stücks­we­sen:

a) An­kauf – Ver­kauf – Tausch von Grund­stü­cken / Ge­bäu­den

  • Be­nen­nung der Grund­stü­cke / Ge­bäu­de mit An­ga­ben zum Ei­gen­tü­mer und sons­ti­ger Merk­ma­le (z. B. der­zei­ti­ge Nut­zung, Er­trä­ge, Zu­stand, Denk­mal­schutz, pla­nungs­recht­li­cher / bei­trags­recht­li­cher Zu­stand, öf­fent­li­che Bin­dun­gen oder sons­ti­ge Ver­pflich­tun­gen ge­gen­über Drit­ten etc.)
  • Do­ku­men­te zur Ver­an­schau­li­chung, Dar­stel­lung des An­lie­gens (ins­bes. La­ge­plä­ne, Gut­ach­ten, Aus­bie­tungs­er­geb­nis­se, Be­schei­ni­gun­gen etc.)
  • Be­grün­dung der zwin­gen­den Not­wen­dig­keit mit auf­schluss­rei­chen In­for­ma­tio­nen zu Be­din­gun­gen und (preis­li­chen) Kon­di­tio­nen etc. zwecks ob­jek­ti­ver Be­wer­tung und Be­ra­tung des An­tra­ges (ggfs. se­pa­ra­te Stel­lung­nah­me Kir­chen­vor­stand, An­trags­un­ter­la­gen Drit­ter bei­fü­gen)
  • Hin­wei­se zum Ver­bleib auf­zu­ge­ben­der Funk­ti­ons­be­rei­che (z. B. Pfarr­bü­ro, Ar­chiv) bei Ge­bäu­de­ver­käu­fen
  • Ver­trags­ent­wurf bzw. no­ta­ri­ell be­glau­big­te Ab­schrif­ten des Ver­tra­ges (je nach Be­ar­bei­tungs­stand)
  • Aus­sa­gen zur Fi­nan­zie­rung (ggfs. Mit­tei­lung Fi­nanz­sta­tus) bzw. zur Er­lös­ver­wen­dung/An­la­ge­form (ab­schlie­ßend per KV-Be­schluss zu do­ku­men­tie­ren) - vgl. KA 2021, Stück 3, Nr. 41 und 42
  • Bei Ver­kauf von Erb­bau­grund­stü­cken siehe Rund­schrei­ben vom 12.10.2021

b) Öf­fent­lich-recht­li­che Bau­las­ten

  • Be­grün­dung der Not­wen­dig­keit der Bau­last
  • Do­ku­men­te zur Ver­an­schau­li­chung, Dar­stel­lung des An­lie­gens (z. B. La­ge­plä­ne, Stel­lung­nah­men Drit­ter)
  • Ver­pflich­tungs­er­klä­rung
  • Bei Be­darf (z. B. Zu­we­gungs-/Stell­platz­bau­last) schuld­recht­li­che Ver­ein­ba­rung zur Re­ge­lung von Rech­ten und Pflich­ten (u. a. Un­ter­hal­tung, Ver­kehrs­si­che­rung, Haf­tung) – ggfs. zu­nächst im Ent­wurf
  • Aus­sa­gen zur Ent­schä­di­gungs­leis­tung als Er­satz für eine mög­li­che Wert­min­de­rung (i. d. R. 50% vom Bo­den­wert)

 

c) Wege-/Lei­tungs­rech­te

  • Be­grün­dung der Not­wen­dig­keit des Rechts
  • Do­ku­men­te zur Ver­an­schau­li­chung, Dar­stel­lung des An­lie­gens (z. B. La­ge­plä­ne, Stel­lung­nah­men Drit­ter)
  • Aus­sa­gen zur Ge­gen­leis­tung als Er­satz für eine mög­li­che Wert­min­de­rung (i. d. R. mind. 20% vom Bo­den­wert bei Lei­tun­gen, mind. 50% bei Wegen), Ab­wei­chun­gen mög­lich, so­fern be­gründ­bar (im Rah­men von Ge­bäu­de­ver­käu­fen ist Ent­schä­di­gung bei not­wen­di­gen Rech­ten an ver­blei­ben­den Grund­stücks­flä­chen Ver­hand­lungs­sa­che)
  • Schuld­recht­li­che Ver­ein­ba­rung (vgl. Bau­las­ten) –ggfs. zu­nächst im Ent­wurf

 

d) Nut­zungs- / Ge­stat­tungs­ver­trä­ge

  • Be­grün­dung der Not­wen­dig­keit des An­lie­gens mit auf­schluss­rei­chen In­for­ma­tio­nen zu Be­din­gun­gen / Kon­di­tio­nen etc. zwecks ob­jek­ti­ver Be­wer­tung und Be­ra­tung des An­tra­ges (ggfs. se­pa­ra­te Stel­lung­nah­me Kir­chen­vor­stand, An­trags­un­ter­la­gen Drit­ter bei­fü­gen)
  • Do­ku­men­te zur Ver­an­schau­li­chung, Dar­stel­lung des An­lie­gens (z. B. La­ge­plä­ne)
  • Aus­sa­gen zur Ge­gen­leis­tung
  • Schuld­recht­li­che Ver­ein­ba­rung (s.o.) –ggfs. zu­nächst im Ent­wurf

 

e) Lö­schen von kirch­li­chen Rech­ten

  • Be­grün­dung der Not­wen­dig­keit des Rech­te­ver­zichts mit Hin­wei­sen zur His­to­rie
  • Aus­sa­gen bzw. Er­mitt­lung der Ge­gen­leis­tung

 

Erb­bau­recht:

a) Ver­kauf / Über­tra­gung von Erb­bau­rech­ten

  • no­ta­ri­ell be­glau­big­te Ab­schrif­ten des Ver­tra­ges
  • Ver­trä­ge ent­hal­ten
    • Er­klä­rung zum Ein­tritt in Rech­te und Pflich­ten des Erb­bau­rechts­ver­tra­ges (MUSS)
    • mit Rechts­nach­fol­ge­ver­pflich­tungs­er­klä­rung (SOLL)
    • und Zwangs­voll­stre­ckungs­un­ter­wer­fungs­er­klä­rung wegen der Zah­lung des wert­ge­si­cher­ten Erb­bau­zin­ses (SOLL).
  • Wün­schens­wert (bei Be­darf) ding­li­che Ab­si­che­rung des ak­tu­ell schuld­recht­li­chen Erb­bau­zin­ses
  • Be­ach­tung Rund­schrei­ben an Ge­mein­de­ver­bän­de vom 11.04.2016
  • Be­ach­tung Ver­fah­ren Vor­ab­ge­neh­mi­gung gem. KA 2017, Stück 2, Nr. 37

 

b) Be­las­tung von Erb­bau­rech­ten

  • No­ta­ri­ell be­glau­big­te Ab­schrif­ten der Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kun­de (evtl. An­for­de­run­gen gem. Erb­bau­rechts­ver­trag an den In­halt sind zu be­ach­ten – z. B. Lö­schungs­vor­mer­kung, Ein­malva­lu­tie­rung etc.)
  • Zu­stim­mungs- und / oder Still­hal­te­er­klä­run­gen soll­ten vor Ein­rei­chung mit den üb­li­chen not­wen­di­gen Än­de­run­gen / Er­gän­zun­gen ver­se­hen wer­den
  • An­ga­ben zur Be­lei­hungs­gren­ze
  • In­for­ma­tio­nen / Nach­wei­se zum Wert des Erb­bau­rechts und / oder zu in­ves­ti­ven Maß­nah­men
  • Vor­la­ge einer Ein­malva­lu­tie­rungs­er­klä­rung bei Be­lei­hung ober­halb der Be­lei­hungs­gren­ze bis ma­xi­mal 100% - zudem auch Ab­si­che­rung des Erb­bau­zin­ses als zwangs­ver­stei­ge­rungs­fes­te wert­ge­si­cher­te Re­al­last, mit­un­ter ggfs. auch unter an­ge­mes­se­ner Er­hö­hung des Erb­bau­zin­ses
    → Ri­si­ko­aus­gleich einer hö­he­ren Be­lei­hung mit Blick auf Ver­gü­tung / Ent­schä­di­gung beim Heim­fall / Zeit­ab­lauf / Zwangs­voll­stre­ckung etc.
  • Be­ach­tung Rund­schrei­ben vom 11.04.2016
  • Be­ach­tung Ver­fah­ren Vor­ab­ge­neh­mi­gung gem. KA 2017, Stück 2, Nr. 37

 

c) An­pas­sung von Erb­bau­zin­sen

  • Grund­la­ge kann sein BGH-Re­ge­lung oder kon­kre­te ver­trag­li­che Wert­si­che­rungs­klau­sel i. V. m. ver­öf­fent­lich­ten Prei­s­in­di­zes (i. d. R. Le­bens­hal­tungs­kos­ten­in­dex bzw. VPI, Ar­beit­neh­mer­ver­diens­te in der Wirt­schaft) -> Ach­tung bei Fort­schrei­bung der In­di­zes bzw. des Ba­sis­jah­res (Ak­tua­li­sie­rung In­dex­wer­te im KIS1-Pro­gramm in Ab­stim­mung mit Fa. Ki­so­con er­for­der­lich > Ge­mein­de­ver­band)
  • Be­ach­tung von For­men und Fris­ten gem. Erb­bau­rechts­ver­trag
  • Be­ach­tung von Aus­wir­kun­gen bei Ver­trags­an­pas­sun­gen auf die Be­rech­nungs­va­ri­an­te (Än­de­run­gen im KIS1-Pro­gramm ein­pfle­gen > Ge­mein­de­ver­band)
  • keine Ge­neh­mi­gung not­wen­dig, so­fern es sich le­dig­lich um die tur­nus­mä­ßi­ge An­pas­sung han­delt (reine Ver­trags­ab­wick­lung)

 

d) Ver­ga­be Erb­bau­recht (Aus­nah­me­fall)

 

e) vor­zei­ti­ge Ver­län­ge­rung von Erb­bau­rech­ten

 

Miet­recht:

  • Er­läu­te­run­gen zum Miet­zins i. V. m. den zu Grun­de lie­gen­den Un­ter­la­gen (z. B. Miet­spie­gel)
  • Er­läu­te­rung zu sons­ti­gen be­son­de­ren Ne­ben­ab­re­den und Be­son­der­hei­ten des Miet­ver­hält­nis­ses, der Woh­nung, des Ge­bäu­des etc. (soll­te im Miet­ver­trag er­fasst wer­den zu Nach­weis­zwe­cken und Ver­mei­dung von Strei­tig­kei­ten, z. B. bei Miet­zins­min­de­rungs­ge­su­chen)
  • Ver­ein­ba­rung Kau­ti­on / Si­cher­heits­leis­tung
  • Ein­tra­gung An­zahl aus­ge­ge­be­ner Schlüs­sel
  • Über­ga­be­pro­to­koll
  • In­for­ma­ti­on zum En­er­gie­aus­weis
  • Bei Miet­zins­an­pas­sun­gen Mit­tei­lung des Zeit­punkts der An­pas­sung und Er­läu­te­rung der An­pas­sung, ins­be­son­de­re bei Be­son­der­hei­ten. Schrift­li­cher Nach­trag zum Miet­ver­trag
  • Bei Ver­mie­tung für Flücht­lings­zwe­cke sind die Kon­di­tio­nen i. d. R. Ver­hand­lungs­sa­che, die Wirt­schaft­lich­keit soll­te aber wei­ter­hin be­dacht wer­den. Der Ge­bäu­de­sta­tus än­dert sich nicht.
  • Be­ach­tung Ver­fah­ren Vor­ab­ge­neh­mi­gung bei Ga­ra­gen und/oder Kfz-Stell­plät­zen gem. KA 2018, Stück 12, Nr. 156 und KA 2022, Stück 7, Nr. 97

 

Pacht­recht:

  • Er­läu­te­rung von Ab­wei­chun­gen zu grund­le­gen­den Vor­ga­ben (öf­fent­li­che Aus­bie­tung, Pacht­zins­an­he­bung bei Wei­ter­ver­pach­tung etc.)
  • An­ga­be der Bo­den­punk­te im Ver­trag (ggfs. bei der zust. Land­wirt­schafts­kam­mer nach­fra­gen)
  • Nut­zung des ver­bind­lich vor­ge­schrie­be­nen Ver­trags­mus­ters
  • Ab­wei­chun­gen sind dar­zu­stel­len und zu be­grün­den
  • Be­ach­tung Ver­fah­ren Vor­ab­ge­neh­mi­gung gem. KA 2016, Stück 8, Nr. 103

 

Bei­trags­recht:

  • auf­schluss­rei­che Dar­stel­lung des Sach­ver­hal­tes zwecks ob­jek­ti­ver Be­wer­tung
  • frist­ge­rech­te Vor­la­ge re­le­van­ter Un­ter­la­gen (z. B. Be­schei­de, Sat­zung, Pläne, etc.)
  • Er­läu­te­rung der Ge­bäu­de-/Grund­stücks­nut­zung inkl. An­zahl Ge­schos­se
  • Aus­sa­gen zur Fi­nan­zie­rung

 

Er­lös­ver­wen­dung:

  • Be­ach­tung KA 2021, Stück 3, Nr. 42 zu den be­son­de­ren An­for­de­run­gen
  • Be­ach­tung der An­la­ge­richt­li­ni­en gem. KA 2021, Stück 3, Nr. 41.
  • Mit­tei­lung der kon­kre­ten An­la­ge­form, ggfs. mit Bank­ver­bin­dung / Kon­to­art mit Kon­to­num­mer
  • Mit­tei­lung, von wem (GVB/KG) das Konto ver­wal­tet wird

 

Dienst­woh­nun­gen - Miet­zu­schüs­se:


Auf­he­bung von Pfar­rei­en und Zu­wei­sung zu einer an­de­ren bzw. Fu­sio­nen

  • Auf An­for­de­rung Grund­ver­mö­gen auf Voll­stän­dig­keit kon­trol­lie­ren
  • Un­be­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung form­los an je­wei­li­ges Amts­ge­richt sen­den zwecks Ei­gen­tü­mer­än­de­rung

 

B) A l l g e m e i n e Er­for­der­nis­se an prüf­fä­hi­ge Un­ter­la­gen:

  • Zu jedem An­trag ge­hört i. d. R. ein KV-Be­schluss, ggfs. nach­rei­chen

  • d. R. grund­sätz­li­che Zu­stim­mung vor Ein­lei­tung kon­kre­ter Maß­nah­men ein­ho­len (außer bei Stan­dard­fäl­len)
  • Der Be­schluss ist in min­des­tens zwei­fa­cher Aus­fer­ti­gung rechts­ver­bind­lich un­ter­zeich­net und ge­sie­gelt vor­zu­le­gen – keine Ko­pi­en. KV-Be­schlüs­se sind im Üb­ri­gen nach den for­mel­len Vor­ga­ben gem. Ver­mö­gens­ver­wal­tungs­ge­setz zu fas­sen und ent­spre­chend zu do­ku­men­tie­ren per Sit­zungs­buch­aus­zug.
  • Sons­ti­ge Ge­neh­mi­gungs­do­ku­men­te sind i. d. R. min­des­tens drei­fach im Ori­gi­nal rechts­ver­bind­lich un­ter­zeich­net und ge­sie­gelt ein­zu­rei­chen – keine Ko­pi­en.
  • Ver­trag­li­che Un­ter­la­gen und KV-Be­schlüs­se soll­ten vor Ein­rei­chung auf of­fen­sicht­li­che Feh­ler (z. B. Ei­gen­tums­be­zeich­nung, for­mel­le An­for­de­run­gen etc.) sowie auf Voll­stän­dig­keit, Kor­rekt­heit und Plau­si­bi­li­tät der An­ga­ben ge­prüft wer­den – an­dern­falls sind ent­spre­chen­de Un­ter­la­gen zu­nächst zu über­ar­bei­ten oder neu auf­zu­set­zen bevor diese zur Ge­neh­mi­gung ein­ge­reicht wer­den. Zu­min­dest ist auf of­fen­sicht­li­che Un­stim­mig­kei­ten hin­zu­wei­sen. Für Ver­trags­ent­wür­fe gel­ten die An­for­de­run­gen ana­log.
  • An­trags­re­le­van­te Grund­stü­cke sind klar und ein­deu­tig zu iden­ti­fi­zie­ren durch An­ga­be der ka­tas­ter­amt­li­chen Be­zeich­nun­gen (Ge­mar­kung, Flur, Flur­stück, Größe und Ver­mö­gens­trä­ger).
  • Ver­trä­ge soll­ten den Ge­neh­mi­gungs­vor­be­halt der kirch­li­chen Auf­sichts­be­hör­de als Grund­klau­sel ent­hal­ten.

  • Dar­stel­lung / Be­schrei­bung des Sach­ver­hal­tes sowie (ab­ge­se­hen von Stan­dard­fäl­len) ei­ge­ne kri­ti­sche An­mer­kun­gen / Stel­lung­nah­men zum Sach­ver­halt sowie zu den ein­ge­reich­ten Un­ter­la­gen
  • Hin­wei­se auf evtl. Ver­bin­dun­gen, Zu­sam­men­hän­ge zu par­al­lel lau­fen­den Vor­gän­gen bzw. zu Vor­gän­gen aus Vor­jah­ren.
  • Un­ter­la­gen soll­ten ge­bün­delt / im Paket vor­ge­legt wer­den. Un­voll­stän­di­ge An­trä­ge ver­zö­gern den Be­ar­bei­tungs­pro­zess zu Las­ten des An­lie­gens bzw. zu Las­ten Drit­ter. Eine Zu­rück­sen­dung ohne Be­ar­bei­tung bleibt vor­be­hal­ten.
  • Aus­künf­te zum Sach­ver­halt soll­ten bei evtl. Rück­fra­gen ab­ruf­bar sein.

 

C) H I L F E N / Hilfs­mit­tel:

 

→ Diese Ar­beits­hil­fe hat kei­nen of­fi­zi­el­len Cha­rak­ter und ge­währt kei­nen An­spruch auf Voll­stän­dig­keit.

Sep­tem­ber 2022 - 6.103  

Die fol­gen­den Schlag­wor­te wur­den dem Ar­ti­kel zu­ge­wie­sen: Lie­gen­schaft
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Ihre An­sprech­part­ner zum Thema sind: An­sprech­per­son Lie­gen­schaf­ten (Erz­bi­schöf­li­ches Ge­ne­ral­vi­ka­ri­at)
Die­ser Ein­trag wurde am 30.11.2022 von Kath­rin Gres­köt­ter be­ar­bei­tet.

Ansprechpersonen

Sara Hardes

Ansprechperson Liegenschaften (Erzbischöfliches Generalvikariat)
sara.hardes@erzbistum-paderborn.de

Materialien