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Gebäude und Grundstücke bewirtschaften Liegenschaft erwerben/verwalten/veräußern

Arbeitshilfe für den Bereich kirchengemeindliche Liegenschaften

A) S p e z i e l l e Themenbereiche und deren Anforderungen ( i. d. R. vorzulegende Unterlagen bzw. Informationen)

Grundstückswesen:

a) Ankauf – Verkauf – Tausch von Grundstücken / Gebäuden

  • Benennung der Grundstücke / Gebäude mit Angaben zum Eigentümer und sonstiger Merkmale (z. B. derzeitige Nutzung, Erträge, Zustand, Denkmalschutz, planungsrechtlicher / beitragsrechtlicher Zustand, öffentliche Bindungen oder sonstige Verpflichtungen gegenüber Dritten etc.)
  • Dokumente zur Veranschaulichung, Darstellung des Anliegens (insbes. Lagepläne, Gutachten, Ausbietungsergebnisse, Bescheinigungen etc.)
  • Begründung der zwingenden Notwendigkeit mit aufschlussreichen Informationen zu Bedingungen und (preislichen) Konditionen etc. zwecks objektiver Bewertung und Beratung des Antrages (ggfs. separate Stellungnahme Kirchenvorstand, Antragsunterlagen Dritter beifügen)
  • Hinweise zum Verbleib aufzugebender Funktionsbereiche (z. B. Pfarrbüro, Archiv) bei Gebäudeverkäufen
  • Vertragsentwurf bzw. notariell beglaubigte Abschriften des Vertrages (je nach Bearbeitungsstand)
  • Aussagen zur Finanzierung (ggfs. Mitteilung Finanzstatus) bzw. zur Erlösverwendung/Anlageform (abschließend per KV-Beschluss zu dokumentieren) - vgl. KA 2021, Stück 3, Nr. 41 und 42
  • Bei Verkauf von Erbbaugrundstücken siehe Rundschreiben vom 12.10.2021

b) Öffentlich-rechtliche Baulasten

  • Begründung der Notwendigkeit der Baulast
  • Dokumente zur Veranschaulichung, Darstellung des Anliegens (z. B. Lagepläne, Stellungnahmen Dritter)
  • Verpflichtungserklärung
  • Bei Bedarf (z. B. Zuwegungs-/Stellplatzbaulast) schuldrechtliche Vereinbarung zur Regelung von Rechten und Pflichten (u. a. Unterhaltung, Verkehrssicherung, Haftung) – ggfs. zunächst im Entwurf
  • Aussagen zur Entschädigungsleistung als Ersatz für eine mögliche Wertminderung (i. d. R. 50% vom Bodenwert)

 

c) Wege-/Leitungsrechte

  • Begründung der Notwendigkeit des Rechts
  • Dokumente zur Veranschaulichung, Darstellung des Anliegens (z. B. Lagepläne, Stellungnahmen Dritter)
  • Aussagen zur Gegenleistung als Ersatz für eine mögliche Wertminderung (i. d. R. mind. 20% vom Bodenwert bei Leitungen, mind. 50% bei Wegen), Abweichungen möglich, sofern begründbar (im Rahmen von Gebäudeverkäufen ist Entschädigung bei notwendigen Rechten an verbleibenden Grundstücksflächen Verhandlungssache)
  • Schuldrechtliche Vereinbarung (vgl. Baulasten) –ggfs. zunächst im Entwurf

 

d) Nutzungs- / Gestattungsverträge

  • Begründung der Notwendigkeit des Anliegens mit aufschlussreichen Informationen zu Bedingungen / Konditionen etc. zwecks objektiver Bewertung und Beratung des Antrages (ggfs. separate Stellungnahme Kirchenvorstand, Antragsunterlagen Dritter beifügen)
  • Dokumente zur Veranschaulichung, Darstellung des Anliegens (z. B. Lagepläne)
  • Aussagen zur Gegenleistung
  • Schuldrechtliche Vereinbarung (s.o.) –ggfs. zunächst im Entwurf

 

e) Löschen von kirchlichen Rechten

  • Begründung der Notwendigkeit des Rechteverzichts mit Hinweisen zur Historie
  • Aussagen bzw. Ermittlung der Gegenleistung

 

Erbbaurecht:

a) Verkauf / Übertragung von Erbbaurechten

  • notariell beglaubigte Abschriften des Vertrages
  • Verträge enthalten
    • Erklärung zum Eintritt in Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrages (MUSS)
    • mit Rechtsnachfolgeverpflichtungserklärung (SOLL)
    • und Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der Zahlung des wertgesicherten Erbbauzinses (SOLL).
  • Wünschenswert (bei Bedarf) dingliche Absicherung des aktuell schuldrechtlichen Erbbauzinses
  • Beachtung Rundschreiben an Gemeindeverbände vom 11.04.2016
  • Beachtung Verfahren Vorabgenehmigung gem. KA 2017, Stück 2, Nr. 37

 

b) Belastung von Erbbaurechten

  • Notariell beglaubigte Abschriften der Grundschuldbestellungsurkunde (evtl. Anforderungen gem. Erbbaurechtsvertrag an den Inhalt sind zu beachten – z. B. Löschungsvormerkung, Einmalvalutierung etc.)
  • Zustimmungs- und / oder Stillhalteerklärungen sollten vor Einreichung mit den üblichen notwendigen Änderungen / Ergänzungen versehen werden
  • Angaben zur Beleihungsgrenze
  • Informationen / Nachweise zum Wert des Erbbaurechts und / oder zu investiven Maßnahmen
  • Vorlage einer Einmalvalutierungserklärung bei Beleihung oberhalb der Beleihungsgrenze bis maximal 100% - zudem auch Absicherung des Erbbauzinses als zwangsversteigerungsfeste wertgesicherte Reallast, mitunter ggfs. auch unter angemessener Erhöhung des Erbbauzinses
    → Risikoausgleich einer höheren Beleihung mit Blick auf Vergütung / Entschädigung beim Heimfall / Zeitablauf / Zwangsvollstreckung etc.
  • Beachtung Rundschreiben vom 11.04.2016
  • Beachtung Verfahren Vorabgenehmigung gem. KA 2017, Stück 2, Nr. 37

 

c) Anpassung von Erbbauzinsen

  • Grundlage kann sein BGH-Regelung oder konkrete vertragliche Wertsicherungsklausel i. V. m. veröffentlichten Preisindizes (i. d. R. Lebenshaltungskostenindex bzw. VPI, Arbeitnehmerverdienste in der Wirtschaft) -> Achtung bei Fortschreibung der Indizes bzw. des Basisjahres (Aktualisierung Indexwerte im KIS1-Programm in Abstimmung mit Fa. Kisocon erforderlich > Gemeindeverband)
  • Beachtung von Formen und Fristen gem. Erbbaurechtsvertrag
  • Beachtung von Auswirkungen bei Vertragsanpassungen auf die Berechnungsvariante (Änderungen im KIS1-Programm einpflegen > Gemeindeverband)
  • keine Genehmigung notwendig, sofern es sich lediglich um die turnusmäßige Anpassung handelt (reine Vertragsabwicklung)

 

d) Vergabe Erbbaurecht (Ausnahmefall)

 

e) vorzeitige Verlängerung von Erbbaurechten

 

Mietrecht:

  • Erläuterungen zum Mietzins i. V. m. den zu Grunde liegenden Unterlagen (z. B. Mietspiegel)
  • Erläuterung zu sonstigen besonderen Nebenabreden und Besonderheiten des Mietverhältnisses, der Wohnung, des Gebäudes etc. (sollte im Mietvertrag erfasst werden zu Nachweiszwecken und Vermeidung von Streitigkeiten, z. B. bei Mietzinsminderungsgesuchen)
  • Vereinbarung Kaution / Sicherheitsleistung
  • Eintragung Anzahl ausgegebener Schlüssel
  • Übergabeprotokoll
  • Information zum Energieausweis
  • Bei Mietzinsanpassungen Mitteilung des Zeitpunkts der Anpassung und Erläuterung der Anpassung, insbesondere bei Besonderheiten. Schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag
  • Bei Vermietung für Flüchtlingszwecke sind die Konditionen i. d. R. Verhandlungssache, die Wirtschaftlichkeit sollte aber weiterhin bedacht werden. Der Gebäudestatus ändert sich nicht.
  • Beachtung Verfahren Vorabgenehmigung bei Garagen und/oder Kfz-Stellplätzen gem. KA 2018, Stück 12, Nr. 156 und KA 2022, Stück 7, Nr. 97

 

Pachtrecht:

  • Erläuterung von Abweichungen zu grundlegenden Vorgaben (öffentliche Ausbietung, Pachtzinsanhebung bei Weiterverpachtung etc.)
  • Angabe der Bodenpunkte im Vertrag (ggfs. bei der zust. Landwirtschaftskammer nachfragen)
  • Nutzung des verbindlich vorgeschriebenen Vertragsmusters
  • Abweichungen sind darzustellen und zu begründen
  • Beachtung Verfahren Vorabgenehmigung gem. KA 2016, Stück 8, Nr. 103

 

Beitragsrecht:

  • aufschlussreiche Darstellung des Sachverhaltes zwecks objektiver Bewertung
  • fristgerechte Vorlage relevanter Unterlagen (z. B. Bescheide, Satzung, Pläne, etc.)
  • Erläuterung der Gebäude-/Grundstücksnutzung inkl. Anzahl Geschosse
  • Aussagen zur Finanzierung

 

Erlösverwendung:

  • Beachtung KA 2021, Stück 3, Nr. 42 zu den besonderen Anforderungen
  • Beachtung der Anlagerichtlinien gem. KA 2021, Stück 3, Nr. 41.
  • Mitteilung der konkreten Anlageform, ggfs. mit Bankverbindung / Kontoart mit Kontonummer
  • Mitteilung, von wem (GVB/KG) das Konto verwaltet wird

 

Dienstwohnungen - Mietzuschüsse:


Aufhebung von Pfarreien und Zuweisung zu einer anderen bzw. Fusionen

  • Auf Anforderung Grundvermögen auf Vollständigkeit kontrollieren
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung formlos an jeweiliges Amtsgericht senden zwecks Eigentümeränderung

 

B) A l l g e m e i n e Erfordernisse an prüffähige Unterlagen:

  • Zu jedem Antrag gehört i. d. R. ein KV-Beschluss, ggfs. nachreichen

  • d. R. grundsätzliche Zustimmung vor Einleitung konkreter Maßnahmen einholen (außer bei Standardfällen)
  • Der Beschluss ist in mindestens zweifacher Ausfertigung rechtsverbindlich unterzeichnet und gesiegelt vorzulegen – keine Kopien. KV-Beschlüsse sind im Übrigen nach den formellen Vorgaben gem. Vermögensverwaltungsgesetz zu fassen und entsprechend zu dokumentieren per Sitzungsbuchauszug.
  • Sonstige Genehmigungsdokumente sind i. d. R. mindestens dreifach im Original rechtsverbindlich unterzeichnet und gesiegelt einzureichen – keine Kopien.
  • Vertragliche Unterlagen und KV-Beschlüsse sollten vor Einreichung auf offensichtliche Fehler (z. B. Eigentumsbezeichnung, formelle Anforderungen etc.) sowie auf Vollständigkeit, Korrektheit und Plausibilität der Angaben geprüft werden – andernfalls sind entsprechende Unterlagen zunächst zu überarbeiten oder neu aufzusetzen bevor diese zur Genehmigung eingereicht werden. Zumindest ist auf offensichtliche Unstimmigkeiten hinzuweisen. Für Vertragsentwürfe gelten die Anforderungen analog.
  • Antragsrelevante Grundstücke sind klar und eindeutig zu identifizieren durch Angabe der katasteramtlichen Bezeichnungen (Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe und Vermögensträger).
  • Verträge sollten den Genehmigungsvorbehalt der kirchlichen Aufsichtsbehörde als Grundklausel enthalten.

  • Darstellung / Beschreibung des Sachverhaltes sowie (abgesehen von Standardfällen) eigene kritische Anmerkungen / Stellungnahmen zum Sachverhalt sowie zu den eingereichten Unterlagen
  • Hinweise auf evtl. Verbindungen, Zusammenhänge zu parallel laufenden Vorgängen bzw. zu Vorgängen aus Vorjahren.
  • Unterlagen sollten gebündelt / im Paket vorgelegt werden. Unvollständige Anträge verzögern den Bearbeitungsprozess zu Lasten des Anliegens bzw. zu Lasten Dritter. Eine Zurücksendung ohne Bearbeitung bleibt vorbehalten.
  • Auskünfte zum Sachverhalt sollten bei evtl. Rückfragen abrufbar sein.

 

C) H I L F E N / Hilfsmittel:

 

→ Diese Arbeitshilfe hat keinen offiziellen Charakter und gewährt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

September 2022 - 6.103  

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Ihre Ansprechpartner zum Thema sind: Ansprechperson Liegenschaften (Erzbischöfliches Generalvikariat)
Dieser Eintrag wurde am 30.11.2022 von Kathrin Greskötter bearbeitet.

Ansprechpersonen

Sara Hardes

Ansprechperson Liegenschaften (Erzbischöfliches Generalvikariat)
sara.hardes@erzbistum-paderborn.de

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